Umowa pośrednictwa sprzedaży jest umową zdefiniowaną w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, regulującą zasady współpracy między zamawiającym, tj. właścicielem danej nieruchomości, a pośrednikiem nieruchomości, określa ich prawa i obowiązki w procesie sprzedaży. Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Na mocy zawartej umowy, pośrednik dysponuje wyłącznym prawem do pośredniczenia w sprzedaży danej nieruchomości w określonym w umowie czasie. Pośrednik ten jest jedynym podmiotem, który obsługuje zamawiającego i to on odpowiedzialny jest za całokształt procesu sprzedaży od początku aż do finalizacji umowy. Powyższe oznacza, iż, w czasie obowiązywania umowy zamawiający sprzedaż zobowiązuje się nie angażować osobiście oraz nie zlecać innym pośrednikom sprzedaży tej konkretnej nieruchomości. Jest to fundament umowy pośrednictwa na wyłączność.
Umowa na wyłączność przewiduje wynagrodzenie, które pośrednik otrzyma w przypadku udanej sprzedaży. Praktyka pokazuje, iż wynagrodzenie jest zwykle wyższe niż w przypadku umowy pośrednictwa otwartej, ponieważ pośrednik przejmuje na siebie większe ryzyko, wysiłek i zaangażowanie w proces sprzedaży. Umowa pośrednictwa na wyłączność stwarza pośrednikowi większą motywację do skutecznej finalizacji umowy, bowiem jest on jedynym podmiotem prowadzącym cały proces. Tym samym pośrednik poświęca więcej czasu na sporządzenie atrakcyjnej oferty w oparciu o swoje doświadczenie zawodowe i znajomość rynku, a następnie wdraża proces promocji i reklamy ofert. Warto jednak pamiętać, że umowa pośrednictwa na wyłączność to zobowiązanie obustronne, które wymaga staranności i rozwagi obu stron umowy.
Co określa umowa pośrednictwa sprzedaży?
Kluczowe elementy umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność to:
- Strony umowy: Należy dokładanie sprecyzować kto jest stroną zawieranej umowy. Należy wskazać dane zamawiającego, tj. wskazać imię i nazwisko, miejsce zamieszkania lub miejsce prowadzenia działalności gospodarczej – jeżeli umowę będzie zawierała osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą. Jeżeli zamawiającym nie jest osoba fizyczna należy podać pełną nazwę podmiotu wraz ze wskazaniem siedziby tego podmiotu. W zależności od tego kto występuje po stronie zamawiającego, należy wskazać PESEL/NIP/REGON/KRS. Kolejno, należy wskazać dane kontaktowe tj. numer telefonu oraz adres email. Tożsamo w przypadku pośrednika nieruchomości.
- Oświadczenia i istotne postanowienia: Pośrednik powinien wskazać numer posiadanej licencji pośrednika nieruchomości oraz wskazać, iż posiada ubezpieczenie OC, które jest wymagane ustawowo i winno stanowić załącznik do umowy. Natomiast, zamawiający powinien wskazać, jaki tytuł prawny w stosunku do nieruchomości mu przysługuje, dla przykładu: własność/ współwłasność/ spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
- Przedmiot umowy oraz cena nieruchomości: W umowie należy szczegółowo określić sprzedawaną nieruchomość. Należy wskazać dokładną lokalizację nieruchomości, wskazać jaka jest powierzchnia nieruchomość oraz z ilu i jakich pomieszczeń składa się nieruchomość, jeżeli dla nieruchomości założona jest księga wieczysta – również należy umieścić to w treści umowy. Ponadto, należy wskazać za jaką cenę nieruchomość ma zostać sprzedana. Przedmiotem umowy może być zarówno lokal mieszkalny, lokal użytkowy, dom w zabudowie szeregowej czy w zabudowie bliźniaczej albo nieruchomość gruntowa.
- Klauzula wyłączności: W umowie należy wyraźnie wskazać, iż dana umowa jest umową pośrednictwa na wyłączność i wszelkie czynności związane ze sprzedażą nieruchomości zostały powierzone konkretnemu pośrednikowi nieruchomości.
- Okres umowy: Należy określić czas trwania umowy pośrednictwa, tj. należy wskazać przez jaki czas pośrednik ma wyłączne prawo do sprzedaży nieruchomości. Najczęściej umowa pośrednictwa na wyłączność zawierana jest na trzy, sześć, dziewięć lub dwanaście miesięcy. Natomiast, nie ma żadnej przeszkody, aby strony umowy określiły inny czas trwania umowy. Jeżeli w tym czasie nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości, zamawiający może zdecydować się o przedłużeniu współpracy z pośrednikiem albo zmienić pośrednika lub zrezygnować z umowy pośrednictwa na wyłączność i zawrzeć tzw. umowę otwartą (sprzedaż bez wyłączności).
- Wysokość wynagrodzenia oraz warunki wypłaty: W umowie należy zawrzeć informacje dotyczące wynagrodzenia pośrednika. Wynagrodzenie najczęściej ustalane jest jako procent wartości transakcji, czyli ceny sprzedaży nieruchomość. Ważnym elementem jest również wskazanie w jaki sposób będzie odbywała się płatność, tzw. warunki wypłaty wynagrodzenia. Dla przykładu: w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży pośrednik otrzymuje 50% wynagrodzenia, a następnie po zawarciu właściwej umowy sprzedaży, kolejne 50% wynagrodzenia. Natomiast w przypadku zawarcia od razu właściwej umowy sprzedaży, pośrednikowi przysługuje 100% wynagrodzenia przy podpisaniu umowy/finalizacji umowy. Zdarza się, iż wynagrodzenie może być również należne pośrednikowi w przypadku sprzedaży nieruchomości przez właściciela na własną rękę w okresie trwania umowy wyłączności, ale kwestię tą należy stosownie uregulować. Takie postanowienia zazwyczaj przewidziane są we wzorach umów pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność.
- Obowiązki pośrednika: W umowie należy zawrzeć jakie konkretne obowiązki związane ze sprzedażą nieruchomości będą ciążyły na pośredniku w celu sprzedaży nieruchomości. Obowiązki te związane są przede wszystkim z działaniami marketingowymi i sprzedażowymi, tj. dla przykładu: przygotowanie oferty sprzedaży zawierającej zdjęcia nieruchomości oraz filmiki, promocja nieruchomości na portalach internetowych i nie tylko oraz prezentacja nieruchomości, podejmowanie negocjacji z potencjalnymi nabywcami, pomoc w przygotowaniu niezbędnych dokumentów.
- Obowiązki zamawiającego: Obok obowiązków ciążących na pośredniku nieruchomości, należy określić również obowiązki jakie będą spoczywały na zamawiającym w trakcie trwania umowy. Obowiązkiem zamawiającego jest przede wszystkim dostarczenie wszelkich potrzebnych dokumentów dotyczących nieruchomości, umożliwienie dostępu do nieruchomości dla potencjalnych kupców oraz informowanie o wszelkich istotnych zmianach dotyczących nieruchomości.
- Warunki rozwiązania umowy: W umowie należy zawrzeć również postanowienie dotyczące możliwości rozwiązania zawartej umowy.
- Postanowienia dotyczące ochrony danych osobowych oraz dotyczące praw konsumenta: W umowie należy zawrzeć zasady przetwarzania danych osobowych zgodnie z obowiązującymi przepisami o ochronie danych osobowych oraz informacje o przysługujących zamawiającemu – konsumentowi prawach. Te informacje mogą również stanowić załącznik do umowy. Takie postanowienia zazwyczaj przewidziane są we wzorach umów pośrednictwa na wyłączność.
- Postanowienia końcowe: Oprócz wskazanych powyżej elementów umowy, strony mogą zawrzeć w tzw. postanowieniach końcowych umowy, różne inne ustalenia, np. postanowienia dotyczące jurysdykcji, rozwiązywania sporów, poufności przekazywanych informacji czy ewentualnych zmian treści umowy i w jakiej formie powinno to nastąpić.
- Załączniki: Do umowy mogą być dołączone różne, dodatkowe dokumenty. Przede wszystkim załącznikiem powinien być dokument potwierdzający wykupione przez pośrednika nieruchomości ubezpieczenie OC (pośrednik ma obowiązek takowe posiadać), wzór formularza odstąpienia od umowy (jeżeli umowa zawierana jest poza lokalem przedsiębiorstwa), pełnomocnictwa, upoważnienia do korzystania z materiałów graficznych nieruchomości.
Podsumowanie
Umowa pośrednictwa na wyłączność jest korzystna zarówno dla pośrednika jaki i zamawiającego. Fakt zawarcia umowy na wyłączność z pośrednikiem, zapewnia pośrednikowi pewność, że inwestowany czas i środki w promocję nieruchomości nie zostaną zmarnowane z powodu sprzedaży przez innego pośrednika czy samodzielnie przez właściciela. Dla zamawiającego fakt zawarcia umowy na wyłączność z pośrednikiem, bardzo często oznacza, iż pośrednik będzie bardziej zaangażowany i zmotywowany do działania i podejmowania różnorodnych czynności, zmierzających do szybkiej sprzedaży nieruchomości. Nie należy obawiać się zawarcia takiej formy umowy pośrednictwa. Natomiast zawsze warto dokładnie zapoznać się z jej treścią i skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach przed jej podpisaniem.